降準(zhǔn)落地后LPR下調(diào)或在路上
47城符合首套房貸利率下限放寬條件
11月25日晚間，央行宣布全面降準(zhǔn)，決定于12月5日降低金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.25個(gè)百分點(diǎn)，此次下調(diào)后，金融機(jī)構(gòu)加權(quán)平均存款準(zhǔn)備金率約為7.8％，共計(jì)釋放長(zhǎng)期資金5000億元。此次降準(zhǔn)后，凈息差將面臨收窄壓力，未來LPR繼續(xù)調(diào)降的概率大幅增加。招聯(lián)金融首席研究員董希淼認(rèn)為，12月份5年期以上LPR有望回落。
如若LPR下調(diào)，那么房貸利率的調(diào)整或?qū)⒗^續(xù)。貝殼研究院11月21日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，截至11月18日，已有18個(gè)城市的首套房貸利率降至“3”區(qū)間。
《華夏時(shí)報(bào)》記者梳理國(guó)家統(tǒng)計(jì)局11月發(fā)布的數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，10月份70個(gè)大中城市符合新房價(jià)格指數(shù)環(huán)比、同比均連續(xù)下降條件的城市，從23城增加到了47城。如果5年期LPR利率再次下調(diào)，或許意味著，會(huì)有更多城市房貸利率將邁入“3時(shí)代”。
降準(zhǔn)來了，LPR下調(diào)還遠(yuǎn)嗎
11月25日晚間，中國(guó)人民銀行公告稱，為保持流動(dòng)性合理充裕，促進(jìn)綜合融資成本穩(wěn)中有降，落實(shí)穩(wěn)經(jīng)濟(jì)一攬子措施，央行決定于12月5日降低金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.25個(gè)百分點(diǎn)。此次下調(diào)后，金融機(jī)構(gòu)加權(quán)平均存款準(zhǔn)備金率約為7.8％，共計(jì)釋放長(zhǎng)期資金約5000億元。央行有關(guān)負(fù)責(zé)人在答記者問時(shí)表示，此次降準(zhǔn)可降低金融機(jī)構(gòu)融資成本每年約56億元，通過傳導(dǎo)機(jī)制，可促進(jìn)降低實(shí)體經(jīng)濟(jì)融資成本。對(duì)于本次降準(zhǔn)，市場(chǎng)實(shí)際上已有預(yù)期。11月22日國(guó)常會(huì)上也明確釋放出降準(zhǔn)的信號(hào)。
降準(zhǔn)已至，市場(chǎng)接下來將高度關(guān)注貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）的變化?！度A夏時(shí)報(bào)》記者注意到，截至11月21日，一年期LPR為3.65％，5年期以上LPR為4.3％。自9月份以來，LPR已經(jīng)連續(xù)3個(gè)月保持不變。
此次降準(zhǔn)落地后，凈息差將面臨繼續(xù)收窄的壓力，未來LPR報(bào)價(jià)利率調(diào)低的概率因而大幅度上升。11月26日，董希淼接受《華夏時(shí)報(bào)》記者采訪時(shí)表示：“降準(zhǔn)實(shí)施后，銀行資金成本得以降低，銀行減少加點(diǎn)的動(dòng)力增強(qiáng)，12月20日LPR特別是5年期以上LPR有望下降。這將進(jìn)一步有助于降低居民住房消費(fèi)負(fù)擔(dān)，提振居民住房消費(fèi)的意愿和能力，助力房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。”
此次降準(zhǔn)的目的之一，是降低金融機(jī)構(gòu)資金成本，加大對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的流動(dòng)性支持。9月份以來，多家國(guó)有大行啟動(dòng)新一輪存款利率下調(diào)。此外，在經(jīng)歷前三季度大幅下調(diào)貸款利率后，大部分城市房貸利率已降至5年期LPR利率決定的下限水平之上?！度A夏時(shí)報(bào)》記者注意到，“因城施策”階段性放寬房貸利率下限的政策將于年底前到期，基于目前市場(chǎng)疲弱的情況，為了穩(wěn)地產(chǎn)，5年期LPR繼續(xù)下調(diào)的需求也十分必要。
房貸利率進(jìn)入“3時(shí)代”
本次降準(zhǔn)后，若未來5年期LPR利率進(jìn)行一定程度的調(diào)降，那么房貸利率的下調(diào)也或?qū)⒗^續(xù)。
11月21日，央行發(fā)布LPR利率同一天，貝殼研究院發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，2022年11月監(jiān)測(cè)的103個(gè)重點(diǎn)城市主流首套房貸利率平均為4.09％，二套平均為4.91％。首套利率環(huán)比下降3BP，二套利率則與上月持平，相較于去年最高點(diǎn)分別回落165BP和109BP。盡管房貸利率參考的5年期以上LPR連續(xù)3個(gè)月未作調(diào)整，但中國(guó)各地房貸利率繼續(xù)小幅下降，且多城降至歷史低位。
據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，截至11月18日，其監(jiān)測(cè)范圍內(nèi)已有18城首套房貸主流利率降至3字頭，其中二線城市有6城，三四線城市12城。從首套主流利率來看，本月包括一線城市在內(nèi)僅10城高于4.1％；而從二套主流利率來看，僅北京、上海、廈門和西安四城高于4.9％。
從利率變化來看，本月有14城調(diào)整房貸利率，且以首套房利率下調(diào)為主，其中，溫州、泉州降幅最大達(dá)30BP，下調(diào)至3.8％。按城市劃分來看，一線城市房貸利率最高，首套平均為4.6％，二套平均5.13％，與上月基本持平。二、三、四線城市首套利率平均為4.07％。從利率下調(diào)幅度看，三四線城市房貸利率同比降幅最大，首套利率同比下降169BP，二套利率同比下降112BP。一線城市房貸利率同比降幅最小，首套和二套利率同比降幅僅60BP和52BP。以首套房100萬(wàn)元商貸本金、30年期等額本息還款為例，調(diào)整后，平均每月可減少月供約1036元，利息總額減少約37萬(wàn)元。
11月26日，《華夏時(shí)報(bào)》記者根據(jù)11月16日國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)，10月份70個(gè)大中城市符合新房價(jià)格指數(shù)環(huán)比、同比均連續(xù)下降條件的城市，增加到了47城，這些城市多集中在二三四線。
目前房貸利率破“4”已有18城，這或許意味著，在5年期LPR利率下調(diào)后，會(huì)有更多的城市房貸利率將邁入“3時(shí)代”。
中國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院院長(zhǎng)陳晟11月25日接受《華夏時(shí)報(bào)》記者采訪時(shí)表示：“基于購(gòu)房者對(duì)市場(chǎng)信心的恢復(fù)和對(duì)未來經(jīng)濟(jì)的預(yù)期，房貸利率水平還有一定向下釋放的空間，這對(duì)購(gòu)房者需求釋放和樓市加快企穩(wěn)回暖起到積極的作用。”值得注意的是，11月中旬以來，不少二線城市陸續(xù)出臺(tái)樓市新政。杭州、成都、西安三大熱點(diǎn)城市出臺(tái)了局部?jī)?yōu)化限購(gòu)政策，杭州自11月11日起首套房“認(rèn)房不認(rèn)貸”，首套和二套利率分別降至4.1％和4.9％；西安降低外遷、人才購(gòu)房門檻、增加二孩以上家庭購(gòu)房套數(shù)等；成都則縮小了區(qū)域限購(gòu)范圍。
今年以來需求端信貸政策不斷優(yōu)化，除了降低購(gòu)房成本外，多地首付比例也在調(diào)降。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，目前，包括溫州、石家莊在內(nèi)的超80個(gè)城市首套商貸首付比例降至20％。除商貸外，住房公積金貸款利率也在調(diào)降，11月，包頭、太原等城市下調(diào)首套住房公積金貸款利率至最低2.6％。
陳晟向《華夏時(shí)報(bào)》記者分析，需求端信貸政策不斷優(yōu)化，于房企而言，有利于加快存量新房出清和房企資金回籠，緩解房企現(xiàn)金流壓力，暢通房企開發(fā)銷售順暢運(yùn)轉(zhuǎn)，進(jìn)而有利于房企加快支持租賃、保障性住房供給保障；于居民而言，首套房貸利率下調(diào)、首付比例降低、貸款條件放寬等諸多購(gòu)房門檻降低，使得購(gòu)房者尤其是首次置業(yè)者“居者有其屋”將更容易實(shí)現(xiàn)。
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